Quando non si dispone della somma necessaria per l’acquisto senza ricorrere a un prestito bancario, una soluzione che potrebbe essere presa in considerazione è quella dell’accollo del mutuo: in pratica, è possibile subentrare negli impegni finanziari assunti dal contraente originario del prestito, assumendosi la responsabilità del pagamento delle rate residue.

Ma, conviene davvero? E soprattutto, come funziona in pratica?

Qui di seguito, trovate alcune informazioni necessarie per comprendere appieno questo argomento e prendere la decisione più appropriata.

La pratica dell’accollo del mutuo è formalmente disciplinata dal Codice Civile, precisamente nell’articolo 1273.

Oltre al caso precedentemente esposto, in cui un individuo intende acquistare da un altro privato un immobile, l’accollo del mutuo può essere richiesto anche da coniugi che, ad esempio durante una separazione, decidono di assegnare il debito residuo a uno solo dei due.

Inoltre, anche i costruttori possono utilizzare questa procedura, trasferendo il debito del mutuo a un potenziale acquirente. In generale, le parti coinvolte in questa operazione sono tre:

• L’intestatario originario del mutuo, cioè colui che subisce l’accollo.
• Il soggetto che subentra nel pagamento del mutuo, detto accollante, il quale si impegna a rimborsare le rate mancanti in base al piano di ammortamento originario.
• La banca creditrice.

Fondamentalmente, esistono due modalità di accollo del mutuo: il cumulativo e il liberatorio, che si differenziano per il maggiore o minore coinvolgimento del mutuatario precedente. Vediamoli nel dettaglio.

Accollo cumulativo.

In questa modalità, l’accollato rimane vincolato al debito: ciò significa che se il nuovo debitore, ossia l’accollante, dovesse risultare insolvente, il debito tornerebbe a ricadere su di lui. Questa è l’opzione preferita dalle banche quando l’accollante non può fornire garanzie sufficienti.

Accollo liberatorio.

In questa modalità, il debito e i relativi oneri vengono completamente trasferiti all’accollante, liberando così l’accollato da ogni obbligo. È importante notare che la liberatoria da parte della banca deve essere ottenuta prima del rogito notarile, per consentire all’istituto creditore di verificare la capacità del nuovo mutuatario di saldare il debito. Inoltre, la liberatoria deve essere esplicitamente dichiarata nel contratto, altrimenti risulterà nulla.

A chi porta benefici?

L’accollo del mutuo offre vantaggi sia al nuovo debitore che al vecchio. In particolare, si evitano i costi associati alla stipula di un nuovo finanziamento, poiché non sono necessarie perizie, istruttorie e spese notarili.

Si rileva come il precedente mutuatario non debba sopportare le spese per l’estinzione anticipata e la cancellazione dell’ipoteca. La procedura di accollo del mutuo accelera anche i tempi, poiché molte delle verifiche iniziali richieste dalla banca sono già state effettuate.

Si noti che per i mutui stipulati dopo il 3 aprile 2007 non sono più previste penali per l’estinzione anticipata, e inoltre, spesso la cancellazione dell’ipoteca avviene in modo automatico, senza la necessità di un atto notarile: di conseguenza, diminuiscono i vantaggi dal punto di vista del vecchio mutuatario.

Un particolare tipo di accollo è quello dell’ Accollo mutuo edilizio.

L’accollo del mutuo è una pratica frequente nelle transazioni immobiliari dirette dai costruttori. La ragione è semplice: i costruttori, di norma, devono ottenere un mutuo edilizio per finanziare la costruzione. L’ipoteca che gravita sul terreno si estende quindi sull’intera struttura, venendo successivamente ripartita tra le singole unità immobiliari. Il potenziale acquirente di un’unità può quindi subentrare nella quota del mutuo edilizio associata ad essa.

È evidente che questa pratica sia conveniente per il costruttore, poiché gli consente di non dover estinguere la quota del mutuo associata all’immobile con i propri fondi. Anche se legalmente il costruttore potrebbe essere tenuto a estinguere il mutuo esistente prima della vendita, spesso ciò avviene grazie ai proventi della vendita stessa.

Per quanto riguarda l’acquirente, risparmia certamente sulle spese di apertura del mutuo, ma è comunque consigliabile valutare attentamente il piano di rimborso e il tasso di interesse, possibilmente confrontandoli con altre opzioni offerte dalle banche.

Ecco perché gli esperti suggeriscono all’acquirente di specificare per iscritto fin dall’inizio che si riserva il diritto di decidere in un secondo momento se accettare o meno l’accollo del mutuo edilizio.

Graziella Calciano
Categoria: Notizie
5 Marzo 2024